Kjøpe for å leie ut? Tenk på dette

Hvor mye trenger jeg i egenkapital?

Du må betale en egenkapital på minimum 15 % av boligens verdi. For Oslo er det imidlertid krav om 40 % i egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Grunnen er at boligprisene har steget så mye i Oslo at man prøver å dempe den sterke prisutviklingen.

Utvid lånet med boligen som sikkerhet

Det er verdt å undersøke om du kan bruke den nåværende boligen din som sikkerhet og på den måten låne hele beløpet, inklusive hele eller deler av egenkapitalen. Dersom du har lån på mindre enn 85 % av verdien på den nåværende boligen din, kan det være rom for å låne mer. Hvis boligen dessuten har økt i verdi, kan det gi mulighet til et større lån enn du hadde regnet med.

Beliggenheten avgjør

For å være sikker på å få kontinuerlige leieinntekter er det viktig å gjøre en grundig research av områdene på det aktuelle stedet. Hvilke områder er attraktive for leietakere? Kanskje ligger det en høyskole i nærheten? Eller et område som er, eller er på vei til å bli ekstra ettertraktet? Sjekk prisnivået på boliger i de aktuelle områdene. Dette kan du gjøre på Finn.no.

Hva slags eiendomstype skal jeg velge?

Det er viktig å huske at boliger som er tilknyttet et borettslag, ofte har begrensninger for om og hvor lenge du kan leie ut, og utleie må ofte godkjennes av borettslagets styre. Dette kan gjøre det vanskelig å leie ut. Derfor er det som regel bedre å investere i en utleiebolig som er selveiet – enten et hus eller rekkehus, eller en selveierleilighet som inngår i et sameie. Informasjon om boligtype finnes alltid i eiendomsannonsen og salgsdokumentene.

Hvor høy husleie kan jeg regne med?

Neste skritt er å undersøke lønnsomheten. Undersøk hva du kan forvente deg i leieinntekter i området du har tenkt å kjøpe bolig. Tenk også gjennom hvilken boligstørrelse som kan bli mest lønnsom. Kanskje kan du dele boligen og leie ut flere rom?

Airbnb eller langtidsutleie?

Å leie ut gjennom Airbnb kan gi høyere inntekter, men innebærer også en høyere risiko. Inntektene kan variere kraftig avhengig av sesong og etterspørsel. På Airbnb kan du regne med ca. 70–100 % høyere leie enn om du leier ut privat over en lengre tidsperiode. På den andre siden risikerer du at boligen står tom og at du i stedet tjener mindre. Kostnadene er også høyere ved korttidsutleie enn ved langtidsutleie, fordi det ofte blir mer slitasje på boligen.

Lag en liste over alle kostnader

Du må sørge for at inntektene ikke er lavere enn kostnadene. Du vil jo tross alt at det skal lønne seg å leie ut. Sett opp alle kostnader for boligen – da får du en oppfatning av hvor høye leieinntektene må være.

• Kjøpsomkostninger: Ved kjøp av selveiet bolig betaler kjøper en dokumentavgift på 2,5 % av prisen på boligen. Investerer du i en bolig som er tilknyttet et borettslag, er kostnaden for eierskifte langt lavere. Kostnaden avhenger av forretningsføreren for borettslaget og er verdt å sjekke opp før du kjøper.
• Renteutgifter: Husk at det er 22 % rentefradrag på skatten.
• Fellesutgifter: Avgiften dekker fellesutgifter i sameiet eller borettslaget. Det er viktig å sette seg inn i sameiets eller borettslagets økonomi før du kjøper, slik at du er kjent med planlagte investeringer i sameiet/borettslaget. For eksempel vil oppussing av fasader normalt sett øke fellesutgiftene.
• Driftskostnader: Dette er de andre utgiftene du har ved å eie boligen. Det kan eksempelvis være boligforsikring, strøm og vann.

Øke ditt boliglån

Hvor mye skatt må jeg betale?

Du må betale skatt på inntekten når du leier ut. Du betaler skatt på beløpet som blir til overs etter at du har trukket fra alle kostnader. Skatten på inntekter som stammer fra utleie av en bolig, ligger på 22 %. Hvis du derimot leier ut enkelte rom eller deler av en bolig du bor i selv, betaler du ikke skatt. Men kravet er at de totale leieinntektene ikke må overstige leieinntektene du kunne fått ved å leie ut den delen du selv bor i.

En langsiktig investering lønner seg

Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering, og det kan ta tid før den blir så lønnsom som du håpet. Men en tommelfingerregel er selvsagt å sørge for at leieinntektene dekker kostnadene dine pluss litt til. Overskuddet kan du bruke til å betale ned på lånet. På denne måten reduserer du kostnadene etter hvert som tiden går. Det er også viktig å unngå å havne i en situasjon der du blir tvunget til å selge i et marked der prisene har falt.

Les mer om boliglån